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第一章 行业概况物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业出于对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。上世纪年代，美国ProLogis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的概念并率先进行实践。
相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且管理费用较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经营业绩稳定，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策影响较小。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
按照物流服务功能，参考《全国物流园区发展规划(-年)》中对物流园区的分类，主要分为以下四类：
(1) 商贸服务配送型
主要依托大型商贸市场，为商品交易提供仓储、运输、配送、集散等物流服务，是商贸流通的中心。其功能明确、行业有很强集聚性。
(2) 口岸服务型
主要依托口岸港口优势，进行物流的进出口贸易，并且运用现代信息技术手段，优化整合资源，辐射强化口岸周围物流发展，在对外贸易中占有很高比例。
(3) 货运枢纽
主要依托海陆空交通枢纽，实现不同的运输形式相衔接，为大量货物转换提供配套设施。
(4) 综合服务型
往往依托商贸流通、市域配送等方面规划建设。位于城市交通节点处，提供采购供应、多式联运、供应链管理。
第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方（政府、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链
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