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一套院子一晚（建筑设计院附近清洗市政管道）
“十一”长假，京郊民宿延续自7月疫情防控形势好转以来的热度，“一房难求”频现报端。但民宿行业存在的问题也让消费者如鲠在喉，民宿价格不亲民就是槽点之一。
“门头沟紫旸山庄一个五居室的院子，‘十一’期间要元一晚，贵得离谱！这哪儿还是民宿，价格太不亲民了。”市民高先生向记者抱怨。
紫旸山庄外景、内景
这样的“高价”民宿在京郊并不少见，那些网红、有点知名度的民宿，一间双人房一晚价格元以上都只能算中档；有三四个卧室的院子动辄五六千、七八千也不少见。
民宿定价为何如此之高？
“如果只满足住宿功能，买一个休息睡觉的空间附带一些商务功能，在北京、上海、广州这样的城市中心区域，元到元一晚。搬到乡村来，环境好了，再加元，一晚元到元的定价是合理的，也是可持续的。”九源设计院院长、又见炊烟新田园度假地投资人江曼告诉记者。
高端民宿三卅，注重精品环境打造
但大多民宿的定价不是按照能提供的服务来的。“他们是按照收回成本的目标倒推来定价的。我投了几百万上千万元在一个院子里，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率%来计算，一年能挣钱的时间就天左右，所以必须订这么高的价格，才能收回成本。”江曼给记者算了一笔账。
定价虚高的状况可持续吗？“行业发展早期，民宿在京郊还是稀缺资源，卖的是稀缺，定价就可以任性。”一位民宿行业投资者告诉记者，随着投资热钱的涌入，稀缺变饱和，价格就会回落。眼下，京郊民宿的投资热情高涨，供应也在趋向饱和。
京郊民宿如何提高自身的性价比？
“首先要弄清民宿的本质是什么。本质是主人文化。主人喜欢画画、喜欢做手工、喜欢烹饪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，让客人来体验一种生活方式。这才是世界各地有生命力的民宿的本质。”江曼介绍。而如今很多“高价民宿”没有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精致环境，准确的说应该叫“精品酒店”。“长
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