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新一轮的实物形成周期（论道国际物流附近清洗废水管道）
棚改退潮，商品房投资期预期下行，保障性租赁住房成为接力新方向，作为租售并举的新一轮尝试，若完成目标将拉动地产投资5.1pct，加速需求端的预期转型。
摘要
从保障性安居工程的角度看，棚改接近尾声，保障性租赁住房成为新发力方向，政策密集出台。1）年前，棚改占保障房套数比例约％，资金占保障性安居工程资金约％，是保障房的绝对主力。但年棚改数量从约万套降至约万套，、年更是大幅下滑，无论是政策的重视程度、还是微观调研反馈看，年基本完成棚改的目标已实现，棚改接近尾声。2）新的定位看，公租房、保障性租赁住房和共有产权房明确为保障房的主体，政策倾向及各地出台的规划显示，保障性租赁住房是绝对主力。3）类比棚改对三四线城市楼市的拉动，及高峰时期棚改占房地产投资完成额的比例达％，我们认为保障性租赁住房对地产的投资的影响不能忽视。
从租售并举角度看，保障性租赁住房将接替市场化运营长租公寓，成为政策新的尝试方向。1）年将租售并举设立为政策发力点后，法律、金融、税收等政策均快速配套，长租公寓在资本加持下快速发展，但年的大面积暴雷，让市场化尝试陷入低谷；2）年后政策开始酝酿保障性租赁住房，是对租售并举的新尝试，用政策扶持及资金补贴的方式，试图跑通集中自持式租赁住房的商业模型；3）短期内跑通商业模型的难度较大，预计国企将是试点主力，但除改善民生、完成中央要求的目标外，保障性租赁住房有较强的正外部性，可以理解为地方政府对未来税收的投资，推进动力较强。
地产大变革视角下，保障性租赁住房顺应人口向城市群集中的趋势，助力制造业升级。地产发挥信用派生功能积累资本，从而推动经济的发展模式已经终结，农村人口进城带动城镇化率提升的过程也基本结束。未来的模式将是制造业升级带来的城市群出现，人口向城市群集中，人口聚集和产业聚集推动经济转型
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