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第一条 为了加强二次供水管理,保证二次供水的水质、水量、水压和供水安全,根据国务院《城市供水条例》《安徽省城镇供水条例》《合肥市城市供水条例》以及有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称二次供水,是指生活饮用水对水压、水量的要求超过城镇公共供水管网能力时,通过储存、加压等设施经管道供给用户的供水方式。
本办法所称二次供水设施,是指为二次供水设置的泵房、水池(箱)、水泵、阀门、电控装置、消毒设备、压力水容器、供水管道等设施。
第三条 本办法适用于本市行政区域内二次供水及其相关管理活动。
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的规定,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 我省行政区域内的一切土地的管理,按照《土地管理法》和本办法执行。
第三条 各级人民政府必须维护土地的社会主义公有制,贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针,全面规划,加强管理,保护、开发和合理利用土地资源,制止乱占耕地和滥用土地的行为。
年安徽省土地管理法实施细则(全文)
城、镇、村建设用地要和改造旧城、镇、村相结合,充分利用原有建设用地和空闲地。
第四条 县级以上地方人民政府和行政公署设立土地管理机构,主管本行政区域内土地的统一管理工作。市辖区的机构设置由市根据实际情况确定。
乡镇土地管理工作由乡(镇)人民政府负责,县级人民政府委派的土地管理员具体承办。
土地面积五千亩以上的农、林、牧、渔等企业、事业单位,应确定专人办理本单位的土地管理工作,业务上受当地土地管理部门指导。
第二章 土地权属的确认和变更
第五条 凡属集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。凡属全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。
第六条 依法改变土地所有权、使用权的,必须办理土地权属变更登记手续,更换证书。
因买卖、转让房屋和地上其他附属物而涉及土地所有权、使用权变更的,应同时办理土地权属变更和换证手续。
第七条 有下列情况之一的土地,属于农民集体所有的,由该土地所有权单位收回另行安排;属于国家所有的,由土地管理部门报县级以上人民政府批准,收回用地单位的土地使用权,注销使用证:
(一)农业户口转为城镇非农业户口者原承包的土地;
(二)已迁移后腾出的宅基地;
(三)未经原批准机关同意,连续两年未使用的;
(四)不按批准用途使用的;
(五)用地单位已经撤销或者迁移的;
(六)铁路、公路、机场、矿场、水利、水电工程等经核准报废的。
第三章 土地的利用和保护
第八条 各项建设用地应按国家下达的年度用地计划严格控制,不得突破。
第九条 县级以上地方人民政府土地管理部门应建立土地统计和地籍管理制度。集体土地所有单位和国有土地使用单位要按照规定向当地人民政府土地管理部门报送土地统计表和使用说明。
第十条 各级地方人民政府应编制土地利用总体规划,报上级人民政府批准。
第十一条 农业结构调整要严格控制占用耕地,不得私自在承包的耕地上种果树、造林以及挖鱼塘等。
凡因农业结构调整必须占用耕地种果树、造林、挖鱼塘等的,由村民委员会编制调整计划,经乡(镇)人民政府审查,报上级人民政府批准。
第十二条 开发国有荒山、荒地、滩涂等,用于农、林、牧、渔业生产,面积在三百亩以下的,报县级人民政府批准;三百亩以上、五百亩以下的,报行政公署、省辖市人民政府批准;五百亩以上的,报省人民政府批准。
第十三条 城乡非农业建设用地,凡有荒地、荒山、劣地可以利用的,不得占用耕地、好地;名、特、优农产品基地,非特殊需要,不得征用。
大力提倡火葬。对有土葬习惯的回族等少数民族死者的安葬,应在指定的荒山、瘠地建立公墓或者就地深埋,不得占用良田、堤坝等建坟。
第十四条 建设用地经批准划拨后,满一年未使用的,由市、县(市)人民政府土地管理部门按当年年产值收取荒芜费;承包集体耕地荒芜一年的,由村民委员会或乡(镇)人民政府按年产值二至三倍收取荒芜费。
荒芜费收取、使用办法由市、县(市)人民政府规定。
第十五条 新建砖瓦窑厂,应充分利用荒山、荒地,严格控制占用耕地。确需占用耕地的,要有切实恢复耕种或者从事其他生产的措施。
第十六条 因开采地下矿藏,造成土地塌陷,用地单位应根据塌陷程度和农作物减产情况,付给受损失单位或者个人平整土地费和减产补助费。地上附属物造成损坏的,应根据损坏程度给予合理补偿。塌陷后不能耕种的农田,矿方应办理征用手续,需要搬迁村庄的,矿方应在塌陷前办理拆迁手续。
各项费用的补偿标准由市、县(市)人民政府规定。
征用后的塌陷地、取土坑,停用的储灰场、尾矿库、弃渣场等,由县级以上人民政府统一组织征地单位、被征地单位和邻近的乡(镇)村进行综合治理,统一安排,合理使用。征地单位因建设需要部分土地,可优先安排。
第四章 国家建设用地
第十七条 国家建设需要,可以使用国有土地或者依法对集体所有的土地实行征用。被征用土地的单位和承包经营土地的个人,应当服从国家需要,不得阻挠。
国家建设征地程序:
(一)申请用地。用地单位持经计划部门批准的建设项目设计任务书或者基本建设计划,向拟征用土地所在的市、县(市)人民政府土地管理部门申请征地。不属于基建性质的其他特殊用地,应持县级以上主管部门有关批准文件申请征用土地。
征用城镇规划区范围内的土地,必须事先经当地城镇规划管理部门审查同意。
征用土地涉及河道、岸滩、森林、湖泊、大中型水利工程、公路、铁路等重要设施,应征得有关主管部门同意。
(二)确定征用土地面积和补偿安置方案。征用土地批准后,用地单位持建设用地平面图、环境影响报告书(表)等,送土地管理部门核定用地面积和确定补偿安置方案。由当地人民政府土地管理部门主持征地单位与被征地单位签订正式协议,交付征地费用。
(三)办理耕地占用纳(免)税和纳税土地的农业税减免手续。
(四)划拨土地。征地申请批准后,由市、县(市)人民政府土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨土地和颁发土地使用证,并督促被征地单位按时移交土地。
实行征地费用包干使用的建设项目,由所在市、县(市)人民政府土地管理部门统一办理。
第十八条 修建、拓宽和改造公路及修建铁路用地,其审批手续、各项补偿,补助费标准,均按《土地管理法》和本办法执行。
第十九条 征用土地的审批权限:
(一)征用耕地一千亩以上,其他土地二千亩以上,由省人民政府审查,报国务院批准。
(二)征用耕地十亩以上,一千亩以下;其他土地二十亩以上,二千亩以下,由行政公署、省辖市人民政府审查,报省人民政府批准。
(三)征用耕地三亩以上,十亩以下;其他土地十亩以上,二十亩以下,由县级人民政府审查,报行政公署、省辖市人民政府批准,并报省土地管理部门备案。
(四)征用耕地三亩以下,其他土地十亩以下,由县级人民政府土地管理部门审查,报县(市)人民政府批准,并报上一级土地管理部门备案。
(五)征用塌陷区土地,二百亩以下的,由所在行政公署、省辖市人民政府批准,报省土地管理部门备案;二百亩以上的,报省人民政府批准。
一个建设项目需要征用土地,应当根据总体设计,一次申请批准,不得化整为零。分期建设的项目,应当分期征地,不得先征待用。
省辖市所辖区人民政府不行使城市规划区内征用(划拨)土地审批权限。
第二十条 土地补偿费标准:
(一)征用耕地、菜地,按其征用前三年平均年产值的五至六倍补偿。
(二)征用鱼塘、藕塘、苇塘、菱角塘、灌丛、草地、林地、药材地等,按其前三年平均年产值的五倍补偿。
(三)征用果园、茶园、桑园等按其前三年平均年产值的六倍补偿;未曾收获的园地,按照当地水田或者旱地前三年平均年产值的五倍补偿,另加苗木培育费用。
(四)征用耕种不满三年的开荒地,按其当年平均年产值的二至三倍补偿;耕种三年以上的按耕地补偿。
开始协商征地后突击抢栽的树苗、抢建的建筑物等,不予补偿。
在已列入开采计划的压煤区地面上能否进行非农业建设和植树造林,由市、县(市)人民政府具体规定。
第二十一条 安置补助费标准:
征用耕地、菜地、园地、药材地、林地,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地、菜地、园地、药材地、林地每亩前三年平均年产值的三倍。
征用鱼塘、牧草地等,为该鱼塘、牧草地每亩前三年平均年产值的二点五倍。
征用藕塘、苇塘、灌丛、草山等,为该藕塘、苇塘、灌丛、草山每亩前三年平均年产值的二倍。
第二十二条 依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农业人口保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地每亩前三年平均年产值的二十倍。
第二十三条 青苗补偿费标准:
(一)被征耕地的青苗补偿费标准按当季作物的产值;多年生作物按其年产值;无苗的,不予补偿。
(二)鱼苗放养两年以上的,不予补偿;不足两年的,按放养鱼苗费的二至三倍补偿。
(三)用材林,主干平均胸径二十厘米以上的成材,按征用时实有材积价值的百分之十至二十补偿;主干平均胸径五厘米至二十厘米的,按征用时实有材积价值的百分之六十至八十补偿;主干平均胸径五厘米以下的小树和未成材的竹林的补偿费标准,由市、县市人民政府规定。
(四)公民在国有土地上种植的林木和房前屋后的小片零星树木,能移栽的,由用地单位负担移栽费;无法移栽的,其补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
第二十四条 严格控制征用蔬菜基地。确因特殊情况需要征用的,除按批准权限报批外,必须落实新的蔬菜基地,征多少补充多少,并按规定缴纳新蔬菜基地开发基金。
第二十五条 收回农民耕种的国有土地,不付土地补偿费。有青苗的,支付青苗补偿费,耕种时间在十年以上、收回后直接影响农民生活的,按照安置补助费的标准支付困难补助费。
第二十六条 国家建设征(拨)用土地需要拆迁的房屋及其附属物,建设单位应向被拆迁的单位或者个人支付拆迁补偿费,补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
第二十七条 被征地单位不得在《土地管理法》、国务院有关规定和本办法规定的补偿、补助费用以外,以任何名义和借口提出额外补偿、补助要求。
第二十八条 征用土地的各项补偿费和安置补助费,除被征用土地上属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外,其他费用均由乡(镇)人民政府组织被征地单位用于发展生产,安置多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助。任何单位和个人都不得侵占、挪用。
被征地单位的农民确有一技之长,愿意自谋职业的,由本人申请,经乡、镇人民政府考核批准,可从土地补偿费、安置补助费中按比例给予一定资助。
各级地方人民政府土地管理、财政、审计等部门应对征地的土地补偿费、安置补助费、新蔬菜基地开发基金的使用情况进行监督。
第二十九条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力,按国家有关规定妥善安置。用地单位经国家批准招工时,可优先招收部分符合条件的被征地的农民就业。同时将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。招收被征地农民指标,以市、县(市)为单位按年度报省劳动局批准下达,具体招工办法、条件由省劳动局另行规定。
第三十条 根据规划要求需要埋设电线杆、电线塔、电缆、管道等设施占用土地的,只补偿青苗损失,个别占地较多的,酌情征用。
第三十一条 征用纳税的土地,按国家规定核减农业税。
第三十二条 因防洪抢险、军事行动等紧急情况需临时用地的,可以先行使用,同时报告所在市、县(市)人民政府;如需长期使用,按规定补办征用手续。
第三十三条 国营农、林、牧、渔场等单位进行非农业建设需要用地的,按照本办法规定办理报批手续。
第五章 乡(镇)村建设用地
第三十四条 乡(镇)村建设,必须按规划进行,没有进行规划或者规划未经批准的,不得占用耕地建设。
第三十五条 符合下列条件之一的,可以向所在的村(组)申请宅基地:
(一)统一规划建设的居民新村(居民点)需要重新安排的;
(二)老宅基面积低于规定标准,子女中有的已达婚龄,确需分居的;
(三)经批准回乡定居的离退休的国家工作人员、军队干部、职工等没有房屋需要新建住宅的。
第三十六条 宅基地面积标准:
(一)城郊、农村集镇和圩区,每户不得超过一百六十平方米;
(二)淮北平原地区,每户不得超过二百二十平方米;
(三)山区和丘陵地区,利用荒山、荒地建房,每户不得超过三百平方米;占用耕地每户不得超过一百六十平方米;
村民建房应尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和其他非耕地。每户只能有一处住宅。出租、出卖房屋的,不再批给宅基地。
第三十七条 乡(镇)村企业申请建设用地,必须附县级以上地方人民政府批准的建设项目文件,按照本办法第十九条的规定报批。在城镇规划区内建设的,需附有当地城镇规划管理部门的审核意见。
第三十八条 乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的,由乡级人民政府审核,报县(市)人民政府批准。使用耕地三亩以上的,报行政公署、省辖市人民政府批准。
乡(镇)村建设依法经批准使用集体所有的耕地,应依法缴纳耕地占用税,属农业税纳税的土地相应减免农业税。
第三十九条 乡(镇)村和村民小组办企业和公共设施、公益事业建设使用农民集体所有的土地的,应妥善安置农民的生产和生活。并按下列标准补偿:
(一)办企业使用耕地、菜地的,按其前三年平均年产值的四至五倍补偿;使用其他土地的,按其前三年平均年产值的三至四倍补偿。
(二)公共设施、公益事业建设使用耕地、菜地的,按其前三年平均年产值的二至三倍补偿;使用其他土地的,按其前三年平均年产值二倍补偿。
(三)村、村民小组使用本单位集体所有的土地办企业和建设公共设施、公益事业的,对承包户除补偿青苗费外,并对土地投入予以适当补偿。
第四十条 农村专业户、个体工商户和经济联合体等从事非农业生产需要使用土地的,持县(市)业务主管部门批准的文件,向土地管理部门申请,按批准权限审批。其补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
使用者不得私自转让。如停止使用,要恢复耕种条件,限期退还土地所有单位。
第四十一条 农民进入集镇务工、经商,需用地建房的,由乡(镇)人民政府按规划选址,统一办理用地申请,报县(市)以上地方人民政府批准。其补偿标准可参照国家建设用地适当降低。土地的使用期限和具体补偿费标准由县级人民政府规定。
第六章 奖励与惩罚
第四十二条 凡符合下列条件之一的单位和个人,由县级以上地方人民政府给予表彰和奖励:
(一)依法管理土地有显著成绩的;
(二)合理规划,节约用地,保护耕地,开发土地资源作出显著贡献的;
(三)从事土地科学研究和技术推广获得显著成果的。
第四十三条 征用和使用土地过程中,当事人任何一方不依法执行征地、用地协议和土地管理部门的裁决,致使对方遭受经济损失的,要赔偿损失;情节严重的,对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第四十四条 未经批准擅自铲毁接近成熟的农作物的,除赔偿损失外,并处以铲毁农作物价值一倍以下罚款,损失严重的,对有关责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第四十五条 《土地管理法》第四十三、四十四、四十七、四十九、五十、五十一条规定的罚款,罚款额按下列标准执行:
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,除责令退还非法占用的土地、限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施外,并处每亩五百元至三千元的罚款。
(二)买卖、出租,或者以其它形式非法转让土地的,除没收其非法所得外,可以并处其非法所得的百分之二十至五十的罚款;
(三)非法占用、挪用、私分被征地单位的补偿、补助费的,除责令退赔外,可以并处其非法占用款的百分之二十至五十的罚款;
(四)临时用地期满不归还和土地使用权被依法收回后拒不交出土地的,除责令交还土地外,并处每亩二百至五百元的罚款;
(五)开发土地,造成土地沙化、盐渍化、水土流失的,除责令限期治理外,可以并处每亩一百元至三百元的罚款。
上述处罚,由县级以上地方人民政府土地管理部门决定。当事人和单位负责人对处罚决定不服的,可以向上级土地管理部门提出申诉;上级土地管理部门应及时作出裁决,对裁决不服的,可以在收到裁决通知之日起三十日内,向当地人民法院起诉。期满不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请当地人民法院强制执行。
罚款由土地管理部门收取,按规定上交财政部门。
第四十六条 征地、用地已按本办法规定给予补偿、补助,被征地单位(户),应按时移交土地和拆迁地面建筑物及其他设施,拒不按时移交和拆迁的,强制执行。
第四十七条 土地管理人员在办理征用、划拨土地、变更土地所有权、使用权和解决土地权属争议过程中,徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十八条 本办法自年3月1日起施行。年9月日省五届人大常委会第十五次会议批准的《安徽省国家建设征用土地实施办法》和《安徽省村镇建房用地管理实施办法》同时废止。省人民政府过去颁布的有关土地管理办法、规定,凡与本办法有抵触的,一律按照本办法执行。本办法应用中的具体问题由省土地管理局负责解释。
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的规定,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 我省行政区域内的一切土地的管理,按照《土地管理法》和本办法执行。
第三条 各级人民政府必须维护土地的社会主义公有制,贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针,全面规划,加强管理,保护、开发和合理利用土地资源,制止乱占耕地和滥用土地的行为。
年安徽省土地管理法实施细则(全文)
城、镇、村建设用地要和改造旧城、镇、村相结合,充分利用原有建设用地和空闲地。
第四条 县级以上地方人民政府和行政公署设立土地管理机构,主管本行政区域内土地的统一管理工作。市辖区的机构设置由市根据实际情况确定。
乡镇土地管理工作由乡(镇)人民政府负责,县级人民政府委派的土地管理员具体承办。
土地面积五千亩以上的农、林、牧、渔等企业、事业单位,应确定专人办理本单位的土地管理工作,业务上受当地土地管理部门指导。
第二章 土地权属的确认和变更
第五条 凡属集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。凡属全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。
第六条 依法改变土地所有权、使用权的,必须办理土地权属变更登记手续,更换证书。
因买卖、转让房屋和地上其他附属物而涉及土地所有权、使用权变更的,应同时办理土地权属变更和换证手续。
第七条 有下列情况之一的土地,属于农民集体所有的,由该土地所有权单位收回另行安排;属于国家所有的,由土地管理部门报县级以上人民政府批准,收回用地单位的土地使用权,注销使用证:
(一)农业户口转为城镇非农业户口者原承包的土地;
(二)已迁移后腾出的宅基地;
(三)未经原批准机关同意,连续两年未使用的;
(四)不按批准用途使用的;
(五)用地单位已经撤销或者迁移的;
(六)铁路、公路、机场、矿场、水利、水电工程等经核准报废的。
第三章 土地的利用和保护
第八条 各项建设用地应按国家下达的年度用地计划严格控制,不得突破。
第九条 县级以上地方人民政府土地管理部门应建立土地统计和地籍管理制度。集体土地所有单位和国有土地使用单位要按照规定向当地人民政府土地管理部门报送土地统计表和使用说明。
第十条 各级地方人民政府应编制土地利用总体规划,报上级人民政府批准。
第十一条 农业结构调整要严格控制占用耕地,不得私自在承包的耕地上种果树、造林以及挖鱼塘等。
凡因农业结构调整必须占用耕地种果树、造林、挖鱼塘等的,由村民委员会编制调整计划,经乡(镇)人民政府审查,报上级人民政府批准。
第十二条 开发国有荒山、荒地、滩涂等,用于农、林、牧、渔业生产,面积在三百亩以下的,报县级人民政府批准;三百亩以上、五百亩以下的,报行政公署、省辖市人民政府批准;五百亩以上的,报省人民政府批准。
第十三条 城乡非农业建设用地,凡有荒地、荒山、劣地可以利用的,不得占用耕地、好地;名、特、优农产品基地,非特殊需要,不得征用。
大力提倡火葬。对有土葬习惯的回族等少数民族死者的安葬,应在指定的荒山、瘠地建立公墓或者就地深埋,不得占用良田、堤坝等建坟。
第十四条 建设用地经批准划拨后,满一年未使用的,由市、县(市)人民政府土地管理部门按当年年产值收取荒芜费;承包集体耕地荒芜一年的,由村民委员会或乡(镇)人民政府按年产值二至三倍收取荒芜费。
荒芜费收取、使用办法由市、县(市)人民政府规定。
第十五条 新建砖瓦窑厂,应充分利用荒山、荒地,严格控制占用耕地。确需占用耕地的,要有切实恢复耕种或者从事其他生产的措施。
第十六条 因开采地下矿藏,造成土地塌陷,用地单位应根据塌陷程度和农作物减产情况,付给受损失单位或者个人平整土地费和减产补助费。地上附属物造成损坏的,应根据损坏程度给予合理补偿。塌陷后不能耕种的农田,矿方应办理征用手续,需要搬迁村庄的,矿方应在塌陷前办理拆迁手续。
各项费用的补偿标准由市、县(市)人民政府规定。
征用后的塌陷地、取土坑,停用的储灰场、尾矿库、弃渣场等,由县级以上人民政府统一组织征地单位、被征地单位和邻近的乡(镇)村进行综合治理,统一安排,合理使用。征地单位因建设需要部分土地,可优先安排。
第四章 国家建设用地
第十七条 国家建设需要,可以使用国有土地或者依法对集体所有的土地实行征用。被征用土地的单位和承包经营土地的个人,应当服从国家需要,不得阻挠。
国家建设征地程序:
(一)申请用地。用地单位持经计划部门批准的建设项目设计任务书或者基本建设计划,向拟征用土地所在的市、县(市)人民政府土地管理部门申请征地。不属于基建性质的其他特殊用地,应持县级以上主管部门有关批准文件申请征用土地。
征用城镇规划区范围内的土地,必须事先经当地城镇规划管理部门审查同意。
征用土地涉及河道、岸滩、森林、湖泊、大中型水利工程、公路、铁路等重要设施,应征得有关主管部门同意。
(二)确定征用土地面积和补偿安置方案。征用土地批准后,用地单位持建设用地平面图、环境影响报告书(表)等,送土地管理部门核定用地面积和确定补偿安置方案。由当地人民政府土地管理部门主持征地单位与被征地单位签订正式协议,交付征地费用。
(三)办理耕地占用纳(免)税和纳税土地的农业税减免手续。
(四)划拨土地。征地申请批准后,由市、县(市)人民政府土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨土地和颁发土地使用证,并督促被征地单位按时移交土地。
实行征地费用包干使用的建设项目,由所在市、县(市)人民政府土地管理部门统一办理。
第十八条 修建、拓宽和改造公路及修建铁路用地,其审批手续、各项补偿,补助费标准,均按《土地管理法》和本办法执行。
第十九条 征用土地的审批权限:
(一)征用耕地一千亩以上,其他土地二千亩以上,由省人民政府审查,报国务院批准。
(二)征用耕地十亩以上,一千亩以下;其他土地二十亩以上,二千亩以下,由行政公署、省辖市人民政府审查,报省人民政府批准。
(三)征用耕地三亩以上,十亩以下;其他土地十亩以上,二十亩以下,由县级人民政府审查,报行政公署、省辖市人民政府批准,并报省土地管理部门备案。
(四)征用耕地三亩以下,其他土地十亩以下,由县级人民政府土地管理部门审查,报县(市)人民政府批准,并报上一级土地管理部门备案。
(五)征用塌陷区土地,二百亩以下的,由所在行政公署、省辖市人民政府批准,报省土地管理部门备案;二百亩以上的,报省人民政府批准。
一个建设项目需要征用土地,应当根据总体设计,一次申请批准,不得化整为零。分期建设的项目,应当分期征地,不得先征待用。
省辖市所辖区人民政府不行使城市规划区内征用(划拨)土地审批权限。
第二十条 土地补偿费标准:
(一)征用耕地、菜地,按其征用前三年平均年产值的五至六倍补偿。
(二)征用鱼塘、藕塘、苇塘、菱角塘、灌丛、草地、林地、药材地等,按其前三年平均年产值的五倍补偿。
(三)征用果园、茶园、桑园等按其前三年平均年产值的六倍补偿;未曾收获的园地,按照当地水田或者旱地前三年平均年产值的五倍补偿,另加苗木培育费用。
(四)征用耕种不满三年的开荒地,按其当年平均年产值的二至三倍补偿;耕种三年以上的按耕地补偿。
开始协商征地后突击抢栽的树苗、抢建的建筑物等,不予补偿。
在已列入开采计划的压煤区地面上能否进行非农业建设和植树造林,由市、县(市)人民政府具体规定。
第二十一条 安置补助费标准:
征用耕地、菜地、园地、药材地、林地,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地、菜地、园地、药材地、林地每亩前三年平均年产值的三倍。
征用鱼塘、牧草地等,为该鱼塘、牧草地每亩前三年平均年产值的二点五倍。
征用藕塘、苇塘、灌丛、草山等,为该藕塘、苇塘、灌丛、草山每亩前三年平均年产值的二倍。
第二十二条 依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农业人口保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地每亩前三年平均年产值的二十倍。
第二十三条 青苗补偿费标准:
(一)被征耕地的青苗补偿费标准按当季作物的产值;多年生作物按其年产值;无苗的,不予补偿。
(二)鱼苗放养两年以上的,不予补偿;不足两年的,按放养鱼苗费的二至三倍补偿。
(三)用材林,主干平均胸径二十厘米以上的成材,按征用时实有材积价值的百分之十至二十补偿;主干平均胸径五厘米至二十厘米的,按征用时实有材积价值的百分之六十至八十补偿;主干平均胸径五厘米以下的小树和未成材的竹林的补偿费标准,由市、县市人民政府规定。
(四)公民在国有土地上种植的林木和房前屋后的小片零星树木,能移栽的,由用地单位负担移栽费;无法移栽的,其补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
第二十四条 严格控制征用蔬菜基地。确因特殊情况需要征用的,除按批准权限报批外,必须落实新的蔬菜基地,征多少补充多少,并按规定缴纳新蔬菜基地开发基金。
第二十五条 收回农民耕种的国有土地,不付土地补偿费。有青苗的,支付青苗补偿费,耕种时间在十年以上、收回后直接影响农民生活的,按照安置补助费的标准支付困难补助费。
第二十六条 国家建设征(拨)用土地需要拆迁的房屋及其附属物,建设单位应向被拆迁的单位或者个人支付拆迁补偿费,补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
第二十七条 被征地单位不得在《土地管理法》、国务院有关规定和本办法规定的补偿、补助费用以外,以任何名义和借口提出额外补偿、补助要求。
第二十八条 征用土地的各项补偿费和安置补助费,除被征用土地上属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外,其他费用均由乡(镇)人民政府组织被征地单位用于发展生产,安置多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助。任何单位和个人都不得侵占、挪用。
被征地单位的农民确有一技之长,愿意自谋职业的,由本人申请,经乡、镇人民政府考核批准,可从土地补偿费、安置补助费中按比例给予一定资助。
各级地方人民政府土地管理、财政、审计等部门应对征地的土地补偿费、安置补助费、新蔬菜基地开发基金的使用情况进行监督。
第二十九条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力,按国家有关规定妥善安置。用地单位经国家批准招工时,可优先招收部分符合条件的被征地的农民就业。同时将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。招收被征地农民指标,以市、县(市)为单位按年度报省劳动局批准下达,具体招工办法、条件由省劳动局另行规定。
第三十条 根据规划要求需要埋设电线杆、电线塔、电缆、管道等设施占用土地的,只补偿青苗损失,个别占地较多的,酌情征用。
第三十一条 征用纳税的土地,按国家规定核减农业税。
第三十二条 因防洪抢险、军事行动等紧急情况需临时用地的,可以先行使用,同时报告所在市、县(市)人民政府;如需长期使用,按规定补办征用手续。
第三十三条 国营农、林、牧、渔场等单位进行非农业建设需要用地的,按照本办法规定办理报批手续。
第五章 乡(镇)村建设用地
第三十四条 乡(镇)村建设,必须按规划进行,没有进行规划或者规划未经批准的,不得占用耕地建设。
第三十五条 符合下列条件之一的,可以向所在的村(组)申请宅基地:
(一)统一规划建设的居民新村(居民点)需要重新安排的;
(二)老宅基面积低于规定标准,子女中有的已达婚龄,确需分居的;
(三)经批准回乡定居的离退休的国家工作人员、军队干部、职工等没有房屋需要新建住宅的。
第三十六条 宅基地面积标准:
(一)城郊、农村集镇和圩区,每户不得超过一百六十平方米;
(二)淮北平原地区,每户不得超过二百二十平方米;
(三)山区和丘陵地区,利用荒山、荒地建房,每户不得超过三百平方米;占用耕地每户不得超过一百六十平方米;
村民建房应尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和其他非耕地。每户只能有一处住宅。出租、出卖房屋的,不再批给宅基地。
第三十七条 乡(镇)村企业申请建设用地,必须附县级以上地方人民政府批准的建设项目文件,按照本办法第十九条的规定报批。在城镇规划区内建设的,需附有当地城镇规划管理部门的审核意见。
第三十八条 乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的,由乡级人民政府审核,报县(市)人民政府批准。使用耕地三亩以上的,报行政公署、省辖市人民政府批准。
乡(镇)村建设依法经批准使用集体所有的耕地,应依法缴纳耕地占用税,属农业税纳税的土地相应减免农业税。
第三十九条 乡(镇)村和村民小组办企业和公共设施、公益事业建设使用农民集体所有的土地的,应妥善安置农民的生产和生活。并按下列标准补偿:
(一)办企业使用耕地、菜地的,按其前三年平均年产值的四至五倍补偿;使用其他土地的,按其前三年平均年产值的三至四倍补偿。
(二)公共设施、公益事业建设使用耕地、菜地的,按其前三年平均年产值的二至三倍补偿;使用其他土地的,按其前三年平均年产值二倍补偿。
(三)村、村民小组使用本单位集体所有的土地办企业和建设公共设施、公益事业的,对承包户除补偿青苗费外,并对土地投入予以适当补偿。
第四十条 农村专业户、个体工商户和经济联合体等从事非农业生产需要使用土地的,持县(市)业务主管部门批准的文件,向土地管理部门申请,按批准权限审批。其补偿费标准由市、县(市)人民政府规定。
使用者不得私自转让。如停止使用,要恢复耕种条件,限期退还土地所有单位。
第四十一条 农民进入集镇务工、经商,需用地建房的,由乡(镇)人民政府按规划选址,统一办理用地申请,报县(市)以上地方人民政府批准。其补偿标准可参照国家建设用地适当降低。土地的使用期限和具体补偿费标准由县级人民政府规定。
第六章 奖励与惩罚
第四十二条 凡符合下列条件之一的单位和个人,由县级以上地方人民政府给予表彰和奖励:
(一)依法管理土地有显著成绩的;
(二)合理规划,节约用地,保护耕地,开发土地资源作出显著贡献的;
(三)从事土地科学研究和技术推广获得显著成果的。
第四十三条 征用和使用土地过程中,当事人任何一方不依法执行征地、用地协议和土地管理部门的裁决,致使对方遭受经济损失的,要赔偿损失;情节严重的,对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第四十四条 未经批准擅自铲毁接近成熟的农作物的,除赔偿损失外,并处以铲毁农作物价值一倍以下罚款,损失严重的,对有关责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第四十五条 《土地管理法》第四十三、四十四、四十七、四十九、五十、五十一条规定的罚款,罚款额按下列标准执行:
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,除责令退还非法占用的土地、限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施外,并处每亩五百元至三千元的罚款。
(二)买卖、出租,或者以其它形式非法转让土地的,除没收其非法所得外,可以并处其非法所得的百分之二十至五十的罚款;
(三)非法占用、挪用、私分被征地单位的补偿、补助费的,除责令退赔外,可以并处其非法占用款的百分之二十至五十的罚款;
(四)临时用地期满不归还和土地使用权被依法收回后拒不交出土地的,除责令交还土地外,并处每亩二百至五百元的罚款;
(五)开发土地,造成土地沙化、盐渍化、水土流失的,除责令限期治理外,可以并处每亩一百元至三百元的罚款。
上述处罚,由县级以上地方人民政府土地管理部门决定。当事人和单位负责人对处罚决定不服的,可以向上级土地管理部门提出申诉;上级土地管理部门应及时作出裁决,对裁决不服的,可以在收到裁决通知之日起三十日内,向当地人民法院起诉。期满不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请当地人民法院强制执行。
罚款由土地管理部门收取,按规定上交财政部门。
第四十六条 征地、用地已按本办法规定给予补偿、补助,被征地单位(户),应按时移交土地和拆迁地面建筑物及其他设施,拒不按时移交和拆迁的,强制执行。
第四十七条 土地管理人员在办理征用、划拨土地、变更土地所有权、使用权和解决土地权属争议过程中,徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十八条 本办法自年3月1日起施行。年9月日省五届人大常委会第十五次会议批准的《安徽省国家建设征用土地实施办法》和《安徽省村镇建房用地管理实施办法》同时废止。省人民政府过去颁布的有关土地管理办法、规定,凡与本办法有抵触的,一律按照本办法执行。本办法应用中的具体问题由省土地管理局负责解释。
安徽省物业管理条例年修订版【全文】
(年月日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 年月日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议第一次修订 年7月日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第二次修订 根据年3月日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改和废止部分地方性法规的决定》修正)
目 录
第一章 总 则
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。
第五条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:
(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;
(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;
(三)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;
(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;
(五)监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)建立物业管理诚信档案制度;
(七)法律、法规规定的其他职责。
县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门,应当按照各自的职责,相互配合,做好相关监督管理工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责:
(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;
(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;
(三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;
(四)协调和监督物业服务企业的交接;
(五)协调和监督老旧小区物业管理。
居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。
第七条 物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
第九条 业主在物业管理活动中享有以下权利:
(一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;
(三)推选业主代表,并享有被推选权;
(四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利,监督专项维修资金的管理和使用;
(五)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;
(六)法律、法规规定的其他权利。
第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;
(五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;
(三)规模较大的住宅小区,且配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定或者调整为不同的物业管理区域;
(四)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够独立管理的,可以划分为一个物业管理区域。
第十二条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照第十一条规定划分物业管理区域,向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后,确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的,县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内显著位置公告。
第十三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。
业主大会设立业主监事会或者独立监事的,业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费,以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。
第十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域划分资料;
(二)房屋等建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)共用设施设备的交接资料;
(六)物业服务用房配置确认资料;
(七)其他有关的文件资料。
第十六条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成,人数应当为单数,其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。
筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十七条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员选举办法,确定候选人名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。
筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。
第十八条 业主大会决定以下事项:
(一)制定、修改业主大会议事规则;
(二)制定、修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)听取和审查业主委员会的工作报告;
(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;
(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;
(九)筹集和使用专项维修资金;
(十)改建、重建建筑物及其附属设施;
(十一)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
第十九条 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十八条的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。
(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。
第二十条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面或者数据电文委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
物业使用人可以列席业主大会。
第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。
提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账,并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管,不得损毁。
第二十四条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后,应当及时成立业主大会。
第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期一般不超过五年,委员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
业主委员会办理备案手续后,持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第三款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在三十日内重新备案,并告知相关居民委员会、村民委员会。
第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;
(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。
第二十七条 业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
第三十条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。
业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。
移交过程中出现治安事件的,公安机关应当依法及时处理。
第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告:
(一)因物业转让、灭失等原因,不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)丧失履行职责能力的;
(四)被依法追究刑事责任的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。
第三十二条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格:
(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;
(二)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益的;
(三)损坏共用设施设备,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋的;
(四)侵害业主合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。
第三十三条 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。
第三十四条 管理规约应当包括以下内容:
(一)物业基本情况;
(二)公共场所及共用设施设备状况;
(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;
(四)业主参与物业管理的权利和义务;
(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;
(六)物业的使用、维护、装饰装修管理;
(七)业主应当遵守的行为准则;
(八)物业共有部分的经营与收益分配;
(九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;
(十)专项维修资金筹集、使用和管理;
(十一)违反管理规约的责任;
(十二)其他有关事项。
第三十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:
(一)业主大会的议事方式;
(二)业主大会的表决程序;
(三)业主委员会的组成和委员任期;
(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;
(五)其他有关事项。
第三十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则,应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查;发现问题的,应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主委员会应当对经费收支情况进行审计。
推进建立业主委员会主任离任审计制度。
第三章 前期物业管理
第三十八条 新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。
第三十九条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。
建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。
第四十条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。
第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料:
(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;
(二)经批准的物业项目规划设计方案;
(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;
(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;
(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第四十二条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;
(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;
(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;
(九)法律、法规规定的其他条件。
第四十三条 对新建住宅物业,设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十二条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位限期整改。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。
第四十四条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。
第四十五条 建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。
第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
第四十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,扣除合理成本之后,属于业主共有。
第四十八条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。
第四十九条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;
(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按千分之一的标准配置;
(三)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。
物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用,并提交登记证明。
未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。
集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。
第五十条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施,属于业主共有。
第五十一条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
第五十二条 在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(五)园林施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。
第五十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他承接查验有关的文件。
第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位提取的工程质量保证金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后,建设单位申请返还的,设区的市、县(市)人民政府建设行政管理部门应当征求业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见。工程质量保证金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定。
第五十五条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。
第四章 物业服务
第五十六条 物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府物业管理行政主管部门备案。
物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业信用信息系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理。
第五十七条 物业服务企业享有以下权利:
(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理;
(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;
(三)制止违反物业管理规约的行为;
(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人;
(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
第五十八条 物业服务企业应当履行以下义务:
(一)按照物业服务合同约定,提供物业服务;
(二)按照规定每年公布物业服务费收支情况;
(三)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(四)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
第五十九条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。
第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法订立书面物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。
第六十一条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第六十二条 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。
提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府,
第六十三条 物业服务合同解除或者终止后,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物:
(一)移交本条例第五十二条规定的材料;
(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第六十四条 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,发生治安事件的,公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第六十五条 物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。
第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第六十七条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。
物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。
县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。
第六十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。
第六十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。
住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民用水用电价格标准。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。
第七十一条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内显著位置公告。
第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。
第七十三条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,并向社会公开考核结果。
推进建立物业服务第三方评估监理机制。
物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。
物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业管理行政主管部门建立健全信用档案。
第七十四条 县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。
第七十五条 县级以上人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及人民调解组织应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。
第七十六条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,县级人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;
(四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
第五章 物业的使用与维护
第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。
物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。
第七十八条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;
(五)擅自改变房屋外观;
(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(八)损坏公共绿化及其附属设施;
(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;
(十)违反规定停放车辆;
(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;
(十二)违反规定饲养宠物;
(十三)法律、法规禁止的其他行为。
违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。
第八十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的安全、整洁、美观。
第八十一条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的,应当首先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。
第八十三条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。
车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定,不得占用消防通道。
城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。
第八十四条 利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。
第八十五条 物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定的车辆停放费、公共经营收益单独列账,前述收益扣除合理成本之后,属于业主共有。
建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。
第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。
第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。
第八十八条 专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。
业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或自行管理。
业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当接受物业管理行政主管部门的监督,在物业管理行政主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。
第八十九条 发生下列危及安全情形之一,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:
(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)消防设施损坏的;
(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;
(五)楼体外立面有脱落危险的;
(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
(七)二次供水设施损坏的;
(八)其他危及房屋安全的情形。
应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
第九十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第九十一条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的,应当由本幢或者本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。
第九十二条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区,设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围,由设区的市、县级人民政府确定。
老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。
第六章 法律责任
第九十三条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;
(五)挪用专项维修资金的;
(六)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。
违反前款第二项、第六项规定,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十四条 违反本条例第十五条规定,建设单位未向物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下的罚款。
第九十五条 违反本条例第十六条第二款规定,街道办事处或者乡镇人民政府在收到筹备首次业主大会书面报告后,未按规定时间组建业主大会筹备组的,由县级人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分。
违反本条例第十六条第四款规定,建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下的罚款。
第九十六条 违反本条例第五十五条第二款规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县级以上人民政府依法行使监督管理权的部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。
第九十七条 违反本条例第六十三条第一款、第四款规定,物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。
第九十八条 违反本条例第六十六条第一款规定,业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以催交,也可以申请调解,或者提起诉讼、申请仲裁。
第九十九条 违反本条例第六十七条第一款规定,物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的,由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。
第一百条 违反本条例第七十九条第一款第一项规定的,由县级以上人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正,恢复原状,处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿。
违反本条例第七十九条第一款第二项规定的,由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状,并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。
违反本条例第七十九条第一款第四项规定,擅自改变建筑物及其附属设施用途的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状;情节严重的,可处以五千元以上二万元以下的罚款。
违反本条例第七十九条第一款第三项、第五项至十一项规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规实施行政处罚。
第一百零一条 违反本条例第八十二条规定,建设单位拒绝出租车位、车库的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。
第一百零二条 违反本条例规定,业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第一百零三条 违反本条例规定,县级以上人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)未按照本条例规定组织召开业主大会会议的;
(三)违法实施物业管理行政许可的;
(四)未履行综合查验职责的;
(五)未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的;
(六)违反物业管理投诉处理规定的;
(七)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;
(八)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
第七章 附 则
第一百零四条 本条例下列用语的含义是:
(一)“物业使用人”,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(二)“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;
(三)“自用部位”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);
(四)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;
(五)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;
(六)“专业经营设施设备”是指变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线;
(七)“最终用户”是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
第一百零五条 业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的,参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。
第一百零六条 本条例自年月1日起施行。
开口腔诊所的条件及手续
1、必备的基础条件:要有容纳独立的接待室、治疗室X线室、技工室、消毒室、机房等,其次是有适当的水电供应和两条以上电话线路。还有诊所结构的室内高度在装修后不能少于2.7米,并且要有健全的安全、消防设施。
2、必备的证件:想要开口腔诊所,除了在创办场地和业务人员方面有严格的要求之外,还要办理医疗机构执业许可证,创立诊所的负责人,必须要通过合法途径取得医师执业证书,并且负责人还要拥有5年以上的同等专业的临床工作经验,这样才能符合创办口腔牙科诊所的标准。
3、诊所要求:另外负责人要将办理的医疗机构执业许可证要悬挂在口腔诊所明显的位置,然后还要设立消毒间以及灭菌设备还有正规的消毒剂,另外还要设立医疗废物存储设施设备,这样才能符合经营口腔诊所的要求,符合这些条件之后才能顺利的创办口腔牙科诊所。
目前基本都通了
一般我们去燃气公司办理了开户手续之后,在三天之内会有工作人员上门来进行接表,并且会把燃气管道直接接到你们家的燃气热水器和燃气灶的下方。
接下来只要你们家的燃气热水器以及燃气灶全部摆放到位,那么工作人员就会直接连接管道,连接管道之后我们就可以通气使用了。如果超过了三天还没有工作人员上门的话,我们可以打电话到燃气公司去问一问。
1、基层墙体及其水泥砂浆找平层处理及预埋件安装完毕。必要的施工机具和劳防用品应已准备齐全。施工专用脚手架应搭设牢固,安全检验合格。脚手架立杆与水平杆与墙面,墙角的间距应满足施工要求。
2、基层墙体应坚实平整,表面干燥,不得有开裂,空鼓,松动或泛碱,水泥砂浆找平层的粘结强度,平整度及垂直度应符合(建筑装饰装修工程质量验收规范)GB中普通抹灰工程质量的要求。
3、岩棉板外墙外保温施工期间,基层及施工环境温度低于5℃时不得施工。在五级以上大风天气和雨、雪天气不得施工。施工时及施工后,应采取有效措施防止雨水冲刷及烈日暴晒,并应及时做保护层。如施工中突遇降雨,应采取措施防止雨水冲刷墙面;冬季施工应按照相关标准采取防冻措施。
4、大面积施工前,按规定应在现场采用相同材料,构造做法和工艺制作样板墙,并经有关各方确认后方可进行工程施工。用岩棉板施工时,操作工人应佩戴好劳防用品,做好职业健康保护,并注重施工安全。
5、岩棉板外保温系统有关必检的材料应送到有资质的检测机构进行检测,检测合格后方可使用。岩棉板的粘贴宜采用条粘法或点粘法,涂胶面积不应小于%。
6、岩棉板抹完胶粘剂后,应先将保温板下端与基层粘贴,岩棉板应自下而上沿水平方向横向进行铺设,并应采取边铺边锚固的方式进行固定,板缝应自然靠紧,板间缝隙不得大于2mm。若缝宽2mm时,应有保温材料填充处理,相邻板面应平齐,板间高差不得大于1.5mm。
7、所有可达岩棉板的穿墙管线与构件,其出口部位应用相同材料填实后进行防水密封处理。如在施工过程中发现贴面层脱落,应及时采取粘结或者用锚固件锚固的方式固定,并及时进行外饰面层施工。
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会导致蒸发量降低或停止。
因为蒸发管束是通过毛细作用使水从管内蒸发至外部,如果管束被堵塞,水分子无法通过管束逃逸到外部,就会造成蒸发量下降或者完全停止。
这会影响到蒸发器的正常工作,降低了蒸发效率,也会影响到实验的结果。
在使用蒸发器时,应当定期清洗管束,保持其畅通无阻,以保证其正常工作并提高蒸发效率。
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家庭安装暖气片总费用需包含3个费用:暖气片、材料、安装。
一、先来说说暖气片费用。市场上暖气片并不是一个整体,一般是以“片”来计算价格的,通常一组暖气片可能会有5片、6片甚至片,这是根据家庭的面积大小、供暖需求等来决定的。暖气片的价格和材质、型材都有关系。客卧的暖气片有竖状和横状的,高度从cm到cm不同,需要搭配家装位置摆放。以性价比极高的钢制暖气片为例,一般3片以上售卖,面积越大,暖气片费用越高。钢制暖气片一片价格在-元左右,铜铝复合暖气片在-元左右。
二、然后是暖气管道等辅材费。常见有PPR管、PB管、铝塑复合管等,这几种材质都是耐高温的。单价方面:PB管>PPR管>铝塑复合管。PB管大概元/米;PPR管大概元/米。铝塑复合管不太建议,因为连接使用卡套式接头,易老化漏水,必须是明装,且管距较短时使用。
三、最后就是安装费。这笔费用可大可小,看实际情况。首先,可以分明装和暗装两种。明装是指暖气片、管道都显露在外面;暗装是指管道埋入墙或地隐藏起来,暖气片还在外面。暗装隐藏管道比较美观,但明装可以节省一笔开槽费,大概元/米。
暖气管道DN代表的是管道的直径为毫米。人工费的计算通常根据工程师或施工队伍的费率而定。这个费率可能会因地区、项目规模、劳动力成本等因素而有所不同。如果您想要了解DN暖气管道每米的具体人工费用,建议咨询当地的供暖工程师或施工队伍,以获取精确的报价。
自己安装晚期费用大概也就在两千元左右。因为我们自己的工就不用算进钱了,只是算材料费就可以了,买些管件和管儿,他有晚期片就可以了。
俺气片是元一组左右,一个屋大概用。四组管子是块钱一根儿,一根儿是m。管件有元的,管件也够用了。所以一共就元左右,全下来了。
都说春季是装采暖的最佳季节,价格也最合适。于是很多想要装暖气的朋友在空闲时间就会,一家一家逛,一家一家砍价,有几次把价格砍到让商家老板想吐血地步。但是价格砍下来了,你就真的赚到了吗?
其实,很多暖通公司销售员经常遇到这样情况,浪费半天时间,以为价格让步到客户要的价格,就可以签单,但客户最终却要考虑考虑,留下销售员一脸懵逼……
实阳机电今天想提醒这样的消费者,装暖气,不要只顾着砍价。所谓道高一尺魔高一丈,消费者千万不要砍价砍爽了,安装使用时,尤其需要服务时,就不爽了。不信?实阳机电就给好好说道说道:
1.不看配置,只顾砍价,是耍流氓
有一些消费者选购暖气时,只顾砍价,不关心锅炉用什么品牌型号,管道、暖气片甚至阀门用什么品牌、型号也不管。最气人的是,给销售员说,我听XXX说或我看XXX家装的元,你家咋要2万元?销售员费劲口水说半天,他还将信将疑。更气人的是,有来自北方的消费者会说,你看在我们北方,我家几千元就可以装好了,你们这咋贵了两三倍?你们太暴利了吧?实阳机电想说,拜托,麻烦你多了解了解行业常识,看更拜托你看下配置、型号、甚至做工,再谈价格!
2.不看方案,只顾砍价,是耍无赖
同样是安装暖气,专业的人会给你一套专业的安装方案,暖气片用多大型号的,安装在哪个位置,锅炉怎样选型,都会根据你家情况,给你一个适合的方案,而不是你说你要装暖气,直接告诉你多少钱。你去商场买衣服,你为什么不说来一件衣服,而还要试穿、比较呢?
3.只看主机品牌,只顾砍价,是耍无知
有的消费者喜欢说,你看我隔壁邻居老王家也是安装的XXX品牌锅炉,咋全部下来才1.5万,你家就要1.8万,你这太贵了!拜托,暖气是一个系统,又不只是锅炉,如果锅炉和其他设备、安装都一样,你比价砍价还比较客观,但如果仅仅是锅炉品牌一样,而锅炉型号、供货渠道、暖气片品牌、暖气片类型、阀门温控类型、管道类型甚至扣槽类型都不一样,你如何去做到一样的砍价呢?众泰T和保时捷看着神似,他们能一样么?
4.只看设备,只顾砍价,迟早要后悔
暖气是一套系统集成,设备都只是半成品,不像你买一台电视机电饭煲,插电就可以用那么简单。暖气集成安装不好,或设备质量不稳定等,都需要后期服务。而服务,是有成本的。如果你只顾砍价,很明显,只有低成本甚至无成本的人才能做你的生意,但你就真的不怕在冬天你需要采暖或热水时,房子冰凉,家人用冷水洗脸吗?想想都怕啊。
5.靠谱的公司,贵的有道理
靠谱的公司,为什么价格要更贵一些?是不是他们的利润更高,甚至你认为的暴利?No!
靠谱的公司,要给你无忧的售后服务,需要人,需要成本。
靠谱的公司,要给你舒服的安装体验,需要人,需要成本。
靠谱的公司,要给你定制的安装方案,需要人,需要成本。
靠谱的公司,要有一个载体去给人安装办公,需要房租,这是成本。
靠谱的公司,需要长期备货,需要服务车辆,需要后勤保障……这些看起来与你无关的开支成本,但确实为你提供高品质安装和服务工作中,必不可少的组成。
对后期服务要求比较高的暖气行业来说,暖通公司保持合理利润,是正常运转的必须,也是你后期服务有保障的基础。不赚你的钱或赚的过于少,才是对你的不负责。你难道不害怕,今天还对笑脸相迎,甜言蜜语的暖气销售员,等你真正需要服务的时候,就人和公司一块消失了吗?好比你买了一辆车,你需要质保期内做保养,结果发现4S店早人去楼空,你不怕吗?!
所谓隔行如隔山,在你眼里,看到的是锅炉多少成本,暖气片多少成本,管道阀门多少成本……但外行的你,永远看不到,房租多少钱,其他岗位员工底薪、社保多少钱,车辆多少钱,后勤库存多少钱……实阳机电觉得在信息发达,价格透明的今天,哪里还有暴利的暖气?所以你真的是多虑了!
以上就是实阳机电的总结,希望能够帮到您。更多空调、采暖、新风、净水等舒适家居知识欢迎关注我小编查看更多文章,或私信!
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